Q　管理組合とは　

A　「管理組合」とは、マンションの管理を行う区分所有法第３条もしくは第65条に規定する団体、または区分所有法第47条１項（区分所有法第66条において準用する場合を含みます）に規定する法人をいいます。（マンション管理適正化法第2条三号）。　　　　　　　　　　　　　　　

Q　管理組合の役割とは　

A　マンションでは、多数の区分所有者がそれぞれに建物の専有部分を所有しながら、廊下、階段、エレベーターなどの共用部分を共有し、それぞれを使用して生活しています。したがってマンションの共用部分は、区分所有者が共同で管理することになります。そのために区分所有者全員の組織である「管理組合」が必要になるのです。管理組合の仕事は、以下のように大きく三つに分けることができます。

・維持管理（メンテナンス）

マンションの共用部分の維持管理が一つめの仕事です。

・生活管理（コミュニティ）

日常の生活騒音、悪臭、ゴミ処理や不法駐車等まで、さまざまな問題の処理があります。

・運営管理（マネジメント）

建物の修繕・維持管理や管理組合活動に必要な金銭の収納、総会の議案書作成、さまざまなルールづくり、総会の開催運営などです。　　　　　　　　　

Q　管理会社とは　

A　管理組合の仕事は範囲がとても広く、なかには法的な資格が必要なものや、その処理に専門的な知識を必要とするものが多くあり、日常において会社に勤めている方にとっては大変な負担です。管理会社は、管理組合と委託契約を交わし組合員に代わって管理組合の仕事を代行する会社のことです。

Q　区分所有者（組合員）とは　

A　分譲マンションのように一棟の建物であっても、構造上区分された複数（二つに区分されていてもよい）の部分に分かれており、それぞれの部分が独立して住居、店舗、事務所または倉庫その他建物としての用途に使用される場合には、それらの建物部分は分離してそれぞれ所有権の対象とすることができます。こういった所有権のことを「区分所有権」といい、区分所有権を有する者のことを「区分所有者」といいます。

マンションを所有するとその時点で、区分所有者としてマンション管理組合員となります。

Q　区分所有について　

A　区分所有の対象となる建物全体を「区分所有建物」といいます。　複数の人が一棟の建物を所有する場合、「共有（共同名義）」とする方法もありますが、「区分所有」することによって壁やドアで囲まれたマンションの一戸ずつを個人の所有として登記（区分登記）することができ、壁ひとつ隔てた向こうは他人の財産………これが「区分所有」です。　区分所有建物に適用される法律が「建物の区分所有等に関する法律」で、これは一般に「区分所有法」と呼ばれています。　区分所有建物は分譲マンションに限りません。事務所ビル、店舗ビル、住宅と店舗・事務所等との複合用途ビルなどで区分所有建物はどんどん増えています。都市化が進むにつれて土地の所有権や借地権、地上権など権利関係は複雑になる一方です。これらの権利者が、個人の権利を従来通り個々に独立した形で所有しながら共同事業で建物を建築することが「区分所有建物」とすることで可能になるのです。　　　

Q　専有部と共有部分の境界は？　

A　専有部分と共用部分の境界は、上塗り基準というものによって定められています。専有部分を囲う躯体部分の壁・床・天井の内側の空間が「専有部分」となります。そのため、外壁，戸境壁（専有部分内の間仕切り壁を除く），窓枠，窓ガラス，面格子，網戸は「共用部分」になります。 尚、詳細は各マンションの管理規約を御確認ください。

Q　管理規約とは　

A　「管理規約」とは、区分所有法の「規約」のこと。マンションにおいて建物・敷地・附属施設の管理についてや、区分所有者間の事項について定めている管理組合（区分所有者の団体）の最高自治規範（区分所有法第30条）で、マンションの憲法ともいわれています。区分所有法上では管理規約の設定は任意で自主ルールですが、マンションの共用部分の維持管理に関する、複雑多岐な事項を定めるものですから、管理規約の設定は必要不可欠といえます。

Q　管理規約の効力

A　「管理規約」は、マンションの管理や使用に関する基本的なルールを定めたものですから、設定・変更・廃止は、区分所有者および議決権の各4分の3以上の多数決による決議が必要です。

管理規約の効力は、その設定・変更・廃止について反対であっても、総会で有効に決議されると、反対や棄権をした者にもその効力が及びます。区分所有者、その家族、同居人はもちろん、相続人等（包括承継人）や、売買等で新たに入居した人（特定承継人）にもその効力が及びます。賃借人や会社の社員寮として専有部分を使用している社員などにも、マンションの使用方法について効力が及びます。管理規約を知っているかどうかは、関係ありません。

Q　「普通決議」と「特別多数決議」の違い

A　総会での決議には「普通決議」と「特別多数決議」の2つがあります。区分所有者にとって重要な事項を決める際には、特別多数決議が必要になります。たとえばマンションの敷地にある芝生を削って駐車場を増設するなど、管理規約を変更したり新たに定める必要があるときは、特別多数決議で決めなければなりません。特別多数決議は、区分所有者および議決権の各4分の3以上（建替え等の場合は5分の4以上）の多数決で成立させる方法をいいます。区分所有者および議決権のそれぞれ過半数で成立させるのが普通決議です。管理規約に別の定めを設け、出席組合員の議決権の過半数で決める、などとすることもできます。

Q　管理組合総会とは

A　管理組合の総会とは、マンションのような区分所有建物において、建物および敷地の管理に関する事項を決定するために、少なくとも年に1回以上開催される区分所有者の集会のことです。。区分所有建物では、区分所有者は管理組合の構成員となる。この区分所有者の全員が参加する意思決定機関が「集会」である。一般的には「管理組合総会」「管理組合集会」「総会」とも呼ばれるが、区分所有法では「集会」という名称を使用しています。また、年に一度開催される総会を「通常総会」または「定期総会」と呼びますが、緊急を要する件を決める場合に「臨時総会」を開催する場合があります。

Q　総会に出席できない場合は？

A　総会の招集通知に、議案書や出席通知といっしょに委任状を添付しているケースが多く見られます。総会における議決権は、区分所有者本人が総会に出席して自ら行使するのが原則ですが、総会に出席できないため、やむをえず代理人に託す委任状で、自分の議決権を行使することができます。この場合の代理人の資格について法制上の制限はありません。区分所有者は誰を代理人にするか自分で決めることができます。

一般的に代理人を指名する場合、議長（理事長）が多いようです。総会議案書の出欠票には、委任状の他、議案毎に議決を提出できる議決権行使書をつけることをお勧めします。

Q　複数で共有している議決権は？

A　総会の議決にあたって区分所有者の人数の計算は、1人でいくつもの専有部分を所有していても1人と数え、逆に複数で1つの専有部分を共有していても1人と数えます。

また議決権数の計算は、専有部分の床面積の割合によるのが原則ですが、専有部の面積に大きな違いがないマンションでは、規約で「1住戸で1個の議決権を有する」と定めていることが多いようです。

※ワンルーム～ファミリータイプが混在しているマンションでは不可です。

Q　管理規約と使用細則の違いは？

A　「管理規約」は組合運営上のルール、「使用細則」は生活上のルールです。 

「管理規約」の改正は総会の特別決議になり、区分所有者及び議決権の４分の３以上の賛成が必要ですが、「使用細則改正」は普通決議となり出席者の過半数で改定や新設することができます。 

Q　議事録の閲覧を請求されたら？

A　区分所有法第30条では「建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者間の事項は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。」としています。また管理組合の総会は組合運営の重要な事項や区分所有者間の管理に関する事項を決めることから、管理組合の最高意思決定機関といわれており、議長（理事長）は議事の要領及びその結果を議事録として作成し、保管しなければならないことになっています。これら規約や議事録は、利害関係人から閲覧の請求があったときは、正当な理由がない限り閲覧を拒んではならないとされています（区分所有法第33条第2項）。この規定は、規約及び議事録が区分所有者はもちろんのこと、それ以外の利害関係人にも影響を及ぼすことから、これらの人々にも閲覧の機会を保障するために定められたものです。ここでいう利害関係人とは、

・区分所有者である組合員　・組合員の住宅の賃貸借契約を締結している正当な占有者

・売買等によって区分所有権を取得しようとする者　・管理組合または区分所有者に対し債権を有している者

・管理組合と取引をしようとする者　・区分所有者から依頼を受けた宅地建物取引業者、などのことです。

Q　長期修繕計画とは

A　長期修繕計画とは、マンションの各部位の耐久度に合わせ、長期的な展望にたって、あらかじめ策定しておく修繕計画のことです。コンクリート造の建物は堅牢に見えるため、普段の生活に直接関係のない雨漏りや漏水、外壁のはがれなど、目に見えない傷が現れるまで放置されがちです。建物が建てられた年代や工法による違い、仕様、部品の差異があるため、耐久性がまちまちな上に、管理組合の意向や資力などの要素も加わって、適正な時期に修繕を行おうとしても困難な場合もあります。その結果、痛んだ状態のままで放置されたり、資産価値が減少するなどの状態になりかねません。そのような事態にならないよう、長期修繕計画の策定期間は新築時に30年、それ以降は25年を目安として定めます。また5年ごとに計画を見直すことも適切な管理をしていくうえで重要なことです。

過去からの修繕工事の履歴情報を確実に管理することにより、その情報を長期修繕計画や大規模修繕工事に反映させ、より適切な維持管理に結びつけることができます。

Q　管理費と修繕積立金

A　管理費は通常の管理を行うための経費にあてるためのもので、修繕積立金は計画修繕のために積み立てておく費用です。また、管理費及び修繕積立金（以下「管理費等」）は共有持分割合で負担することなどが、管理規約に定められています。標準管理規約第２５条において管理費等の額は、各区分所有者の共用部分の共有持分に応じて算出するものとしています。これは、議決権割合の設定方法について一戸一議決権や価値割合を採用する場合であっても変わりありません。共用部分の共有持分割合とは、専有部分の床面積の割合となり、広い住戸に住んでいる人は管理費等の負担金額が多くなるということです。これは区分所有法第１９条に沿ったものですが、管理規約で別段の定めをすることもできます。なお、管理費等の負担割合を定めるに当っては、使用頻度は勘案されません。