マンション資産価値とはどのような評価基準があるのでしょうか？
一般的には、「販売価格」＝「資産価値」となるのは当たり前です。
それでは「販売価格」は、どのように決められるのでしょうか？
「販売価格」は、流通原理でいう「需要」と「供給」によるバランスで
価格が変動します。
人気があるマンションは「需要」が多く「供給」も限られていることから
「販売価格」が上がります、少し前までのタワーマンション人気がそれに
当たります。また郊外で駅から遠く離れているマンションは、人気が
すくなくなり、「販売価格」が下がっています。
「資産価値」＝「販売価格」＝「人気があるマンション」となると、
「人気のあるマンション」とはどのようなマンションでしょうか。
購入する際の「販売価格」はマンション売買でもっとも重要な点ですが、
それでは、価格以外での「人気のあるマンション」としてのポイントは
「立地」・・・・地域性、自分の職場や実家が近いなど
「駅近く」・・・１０分以内が人気です。
「環境」・・・・病院・ショッピングモール・緑が多いなど
「築年」・・・・マンションの築年数
「間取り」・・・家族構成による
「施設」・・・・集会室、ゲストルーム、パーティールーム、ラウンジ等
「売主」・・・・売主として関係する
「建設会社」・・施工者として関係する
がマンションを購入する時に価格以外で比較するポイントとなります。
割合的には、「立地」「駅近く」「環境」が８０％を締め、その他の
「築年」「間取」「施設」「売主」「施工者」は残りの２０％の中で
比較されます。
「立地」「駅近く」「環境」のに優れているところが「人気のあるマンション」
ということになります。
また、重要な「販売価格」については、マンションでは「購入価格」の他、
ランニングコストがかかることも重要なポイントです。
それは「管理費」「修繕積立金」「その他」です。
「管理費」は管理組合の会計、管理員、設備メンテナンス、清掃、植栽維持管理等に
かかり、「修繕積立金」は将来に向けての修繕費を事前に積み立てる資金です。
「その他」は専有庭、ルーフバルコニー、駐車場、駐輪場などの使用料となります。
いずれにしても、毎月かかるコストですので、高額だと家計に響いてきます。
購入する際には「管理費」「修繕積立金」もチェックが必要です。
特に「修繕積立金」については、将来において値上が予定されている場合が多く、
購入時は安くても、数年後には数倍になり、ローンと重なり負担増となることから
支払が滞り、マンションを手放すことになったケースもあります。
「修繕積立金」は「長期修繕計画書」といわれる将来３０年に渡った計画修繕が
記載され、１世帯いくらの修繕積立金を拠出すれば良いのかが記載されています。
マンション購入の際は、この「長期修繕計画書」を確認することをお勧めします。
あまりにも高い、「管理費」や「修繕積立金」はマンション購入の際のハードルに
もなりますし、将来、マンションを販売する時の足かせとなります。
マンションをご購入する際にはもちろんですが、現在、「修繕積立金」の値上を
ご検討しているマンション管理組合の皆様は、今一度、値上げが必要か、削減できる
ことはないかを見極めた上で、ご判断ください。
